還需要準備多少自備款?自地自建貸款計算說明

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為什麼要做貸款計算機?

「現在土地貸款成數多少?」、「建築融資能貸多少?」、「我還需要準備多少自備款?」

當被問完費用後,緊接著業主們便會開始盤點手上有的資金、詢問能夠借貸的來源、貸款成數等。

有關自地自建貸款,先前的貸款篇文章提到,最主要會影響貸款鑑價和成數的變數有:

  1. 建築基地分類和特性、
  2. 該筆土地或是鄰近最近買賣價格、
  3. 該縣市建築成本估算。

以上這些因素的變動,都會影響到最終的貸款金額。

然而自地自建案件,相較一般建案來說,規模較小、不確定因素高,對於銀行端來說,風險明顯提高,願意承作的銀行也相對不多,所以公開透明的資訊也相對有限。

在我們日常接觸業主時,我們了解到其實業主只是需要有個依據,能夠知道在未來執行時,究竟還需要準備多少自備款?甚至在土地價值夠高時,是不是不用準備自備款呢?

為了讓業主們能夠在實踐蓋出夢想家前,對於能夠貸款的金額,至少心裡有個底,在後續盤點需要準備多少自備款時,可以有個依據。

於是杉研團隊特別製作了一個「自地自建貸款計算機」,讓想自地自建的業主們,一分鐘快速DIY算出可貸金額和自備款差額。

貸款計算機的邏輯

不論是以下哪個情況,銀行承作建築貸款時,業主都需要準備和建築貸款相同金額,放在貸款承作銀行裡。

另外,銀行對於建築成本的認定,不一定會跟營造商的報價相符,判定的標準各家銀行不同。

為了能夠讓業主更明瞭其中邏輯,我們將用以下案例演示。

  • 建案名稱:安南吳宅
  • 地坪:90坪
  • 建坪:100坪
  • 預計自備款:200萬
  • 銀行認定土地每坪價值:15萬
  • 銀行認定每坪建造成本:12萬
  • 營造商報價每坪成本:13萬
  • 土地貸款成數:60%
  • 建築貸款成數:50%

情況一:自有土地

土地融資可抵押出來當作建築費用,但因建融時,銀行帳戶內需要有相應之50%的自備款,加上實際營造成本與銀行可貸款之差額 100萬,因此仍須自備款如下:

土地貸款金額:90坪 x 15萬 x 60% = 810萬

建築貸款金額:100坪 x 12萬 x 50% = 600萬

需準備自備款差額:600萬 – 810萬 + 100萬-200萬 = -390萬

在以上這種情況下,由於土地價值夠高,業主是不需要額外準備自備款的。

自有土地自備款差額算法 = 建融金額-土融金額+建築差額-預計自備款

強況二:需購入土地

用同樣的案子演示,但假設業主需要另外購入土地,自備款算法就會稍有不同。

由於土地的部分,另外需要準備40%的自備款作為購地金,所以會變成:

土地貸款40%自備款:90坪 x 15萬 x 40% = 540萬

需準備自備款差額:540萬+600萬+100萬-200萬 = 1,040萬

在以上這種情況,所需要的自備款就會高出許多,若想要降低自備款,可以從改變建坪大小或是建築設計,讓單位建造成本降低。

需購入土地自備款差額算法 = 土融40%自備 +建融金額+建築差額-預計自備款

特別聲明

為能夠初步估算貸款金額,已固定參數:銀行認定每坪造價:12萬/坪、實際每坪造價:13萬/坪、土地融資成數:60%、建築融資成數:50%

註:以上固定參數,土地融資成數設定為最高60%,建築融資則為50%,隨時都會因應央行和銀行公告變動;建築成本認定則會因建築基地所在縣市、不同銀行/分行等因素變動。以上估算僅供參考,精確數值須待營造商和銀行估算。


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