自地自建流程、費用、施工時間、案例和常見問題大公開

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為什麼越來越多人選擇自地自建?

有越來越多人夢想有屬於自己的家,但高房價、成屋的格局限制、房型不符合需求等問題,遲遲找不到合適的住宅物件,進而有越來越多國人開始興起自己蓋房子的念頭,從熱絡的論壇討論和相關社團不斷冒出,更可以看出自地自建的熱度。

然而在考量買地自建時,也同時延伸許多的問題,例如:「自地自建一坪多少錢?」、「蓋一棟房子要多少錢、」「如何評估土地是否可以蓋房子?」、「自地自建完工要多久?」、「自地自建要怎麼貸款」和「自地自建的流程」,也甚至會遇到正在考慮買成屋的業主問「買地自建划算嗎?」,都將在今天這篇文章和大家分享杉研建設團隊的看法和實務上的經驗。

自地自建的費用?一坪多少錢?

這個問題除了是網友常見問題第一名外,也是SOULFREE 杉研建設每天都在面對的。目前市場上普遍的價格約12-15萬一坪,都是按常見的規格、建材和基地狀況作為「成本預估」的基準,至於要估算出精準的費用,以下幾個因素是需要考慮的:

  1. 土地位置:按土地形狀和位置,施工的難易度會不同,施工成本也會受影響。
  2. 房屋使用需求及人口數:3人小家庭和3代同堂的住宅需求和機能性必然不同,如同加設孝親房、庭院或是額外的機電設備,都會造成費用上的差別。
  3. 建材等級:進口的材料、不同的表面處理、材料的加工程序….等等因素,都是價格不同的原因。
  4. 施工鄰房關係:施工基地周圍的道路較狹窄的話,施工出入不便也會造成時間和費用的增加。
  5. 建築結構工法:RC(鋼筋混凝土)、SRC(鋼骨鋼筋混凝土)、SC(鋼構)等三個常見的建築工法,這些工法本質上,材料的成本、施工的難易度、勞力的成本、時間成本,都是直接影響的因素。
  6. 設計發展細節:從概念方案設計、細部設計、施工圖繪製等階段,逐步確認材料的規格、屬性、等級,也直接影響了最終的總價。

從以上幾點可以知道,自地自建費用的多寡取決於材料的等級、規格、耐久度、品牌….各種各樣的因素。因此建議還是得和專業自地自建團隊討論,提出自己的各項想法和需求,再交由建築團隊充分了解後進行估價。

另外,也可以提出自己的預算範圍,和專業團隊討論符合需求又可負擔的最佳方案。

正如同市場上的物價;常遇到的狀況是,家人的想法意見是最大的變因,爸爸喜歡大片落地窗,媽媽因為隱私考量希望開窗小一點。爺爺希望有庭院乘涼泡茶,奶奶偏要在天井內捻花惹草。因此,每個設計階段的需求,甚至是到營造過程,都是一直變動。

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自地自建優缺點?

優點一:客製格局彈性大,打造裡想家園

房屋室內外格局、設計、風格等項目,都能依照業主的習慣、喜好去量身定制,甚至在管線配置上,也不必屈就於現有成屋的設置。

優點二:預算分配掌控高,免去建商利潤

建商在賣房,就和賣商品一樣,得考慮到管銷人發財等基本開銷,也得加入自身預定的利潤,一般來說建商利潤約莫為建造總價的15-20%;然而自建則可將預算放在建材、設備或設計風格升級等看得見摸得著的項目上,同等的預算,卻可有較高的掌握和分配權。

優點三:工程品質看得見,透明建造流程

購買新成屋或是二手屋時,建商建造過程難以窺見,僅能信任建商品牌和過往建案作為參考;自建無論是自行發包或是委託像杉研這樣專業統包商,在建造過程時,業主可隨時到場觀看,了解進度和施工品質是否合乎標準。

缺點一:土地稀缺難尋找

在地狹人稠的台灣,土地面積已經相對狹小,而能蓋的土地,更是少之又少,又或是地處市中心塊塊都是天價。建議自購土地蓋房時,先諮詢專業評估團隊,確保在自建的第一步就走對,買對土地不買廢!

缺點二:自備資金稍嫌高

由於沒有建商的擔保,也還未蓋好房時,貸款的成數會比一般買成屋低,相對來說前期需要一筆較高的自有資金。

缺點三:蓋房流程多又雜

從空無一片的土地到房子,其中涉及的單位和專業多如牛毛,從建築師、土木技師、算量工程師、代書、地政士還有政府相關局處等,在沒有一定專業知識或是專業團隊協助下,蓋房確實成了一件大難事。

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自地自建要花多久的時間?

營造市場上主流的RC鋼筋混凝土結構大約是一年半至兩年間不等,仍須考量建築量體、複雜程度、天氣因素…等變因。

近年來日益興起的SC/SS鋼構結構的施工主要是構件化乾式施工,施工時間可控制在約一年內。值得一提的是,在生產的過程,SC工法會比RC工法降低更多的碳排放量,對環境的影響也能大幅減少,替地球永續發展盡一份力。

自地自建模組化是省錢、省時又安全的解決方案!

在營造工業化的變革下,以模組化、構件化預先在工廠事先備料並計劃好施工順序,工地現地組裝,乾式施工。在不受天氣影響的情況下,實務上我們可以在6-8個月的施工期內將房屋完整的交付到業主手上,實現省時、省錢又安全的整體住宅解決方案。P.s. 交屋時間仍須看區域使照申請狀況。

而SOULFREE – 杉研建設提供模組化自地自建套裝方案 ,主要拆分成三大區塊:房屋主體方案、室內解決方案、室外解決方案。目的是收斂消費者在自地自建過程中不確定的因素,降低溝通與時間成本,減少營造成本追加的風險。

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自地自建流程

自地自建可以簡單區分成六大主要流程,會經歷土地評估、財務評估、建築設計、建照申請、營建施工、完成交屋六大階段,接下來我們會按各個階段來詳細說明。另外,杉研建設團隊還製作【自地自建懶人包】,包含自地自建項目檢核表、工作進度流程表,幫助您更加了解自己蓋房子該如何進行。

自地自建流程_台南杉研建設_
自地自建流程圖

 


1. 土地評估

在土地評估階段,最重要的是要確定「可以蓋」房子。而能夠蓋房子的土地,有兩個面向需要注意:規模和土地概況。規模部分,需要符合最小建築基地規模的法規,以台南市來說,不能小於20平方米,寬最少3公尺,深度最少5公尺,而每個地方會有不同的規定,可至各縣市主管法規系統查詢「最小建築基地規模」。

土地概況則需要了解地目、容積率、建蔽率、基地形狀、地質狀況以及和周遭土地的界線。

而這些資訊會需要分別去調閱土地謄本,或是土地使用分區、地籍圖;土地界線則需要向地政事務所申請土地鑑界;為了解地質和實際土地大小,則需要分別請鑽探和測量公司執行;指定建築線顧名思義,為定義基地與道路的連結及限制退縮線,供建築師規劃土地的建蔽率與容積率

延伸閱讀:指定建築線是什麼?沒有這條線土地還能蓋房嗎?
延伸閱讀:搞懂土地種類,買對地才能自地自建

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2. 財務評估

在評估土地狀況的同時,也可以著手評估財務狀況,會分為自備款估算和自地自建貸款選項。

自備款的部分,會建議以土地價值的兩到三成估算,當然土地價值越高的話,可貸款額度也越高。

自地自建時善用貸款資源,可以確保資金調度的靈活度。以實務上常見的手法,當取得建造執照後向銀行提出土建融,等到房屋建成並取得使用執照時,再轉為一般房貸。

另外,在貸款時銀行會進行一連串的徵信與個人信用考核,每家銀行有不同的評估標準。

延伸閱讀:銀行貸款經理現身說法:「自地自建貸款該怎麼搞?」

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3. 建築設計

建築設計主要分為三個階段(概念方案設計、細部設計、施工圖繪製),每個階段發展的目標和圖紙細節都不同。

概念方案設計

主要任務是提出設計方案,即根據設計任務書的要求和收集到的必要基礎資料,結合基地環境,綜合考慮技術經濟條件和建築美感的要求,對建築總體布置、空間組合進行可能與合理的安排,提出二個或多個方案供建設單位選擇。

細部設計

一般包括設計說明書、設計圖紙、主要設備材料表和工程概算等四部份。

施工圖階段

施工圖設計的主要任務是滿足施工要求,即在初步設計或細部設計的基礎上,綜合建築、結構、機電設備各工種,核實核對,深入了解材料供應、施工技術、設備等條件,把滿足工程施工的各項具體要求整合到圖紙內。

依照SOULFREE 杉研建設的流程,我們簡化了初期概念方案設計發散式的討論方式,直接針對我們開發設計的產品樣式、型態、軟硬體規格來做收斂討論。

雖然我們已經簡化初期的流程,但在正式進入設計階段前,建築師還是會執行現地勘查,了解基地與鄰房的關係、地形地貌、四大管線(水、電、消防、電信)的狀況,按照基地的特性評估是否有其他限制條件,評估完整的基地勘查報告,以利後續設計發展。

再來針對業主的需求來討論「建築主體方案」、「室內設計方案」、「室外設計方案」。再確認所有交屋標準後,提出相對應的興建計畫書予業主做決策。

杉研建設實品屋|自地自建一站式服務
杉研建設實品屋 – 杉研軒3D渲染圖
台南實品屋|建築平面圖|杉研建設自地自建一站式服務
杉研建設實品屋 – 杉研軒平面圖
台南實品屋|建築平面圖|杉研建設自地自建一站式服務
杉研建設實品屋 – 杉研軒平面圖

延伸閱讀:沒有建築師,有錢有地夢想家也蓋不出來

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4. 建造執照申請

建造執照是整個環節中很關鍵的節點,沒拿到這張門票,意味著不僅不能開工,也不能證明您的房子是在合法的情況下興建而成。另外,銀行也會以建造執照來當作貸款的依據。

一般正常流程大約需一至兩個月左右,但是會根據區域不同主管機關的不同而有所差異,正常流程以台南市來說約兩個月左右。

在文件準備上,SOULFREE – 杉研建設與專任建築師會提供完整的文件準備清冊,逐步引導業主,讓所有文件的準備與審核能一次到位。

建造執照所需文件簡列如下:

個人準備

  • 鑑界成果圖
  • 地籍圖
  • 土地登記簿謄本
  • 地質鑽探報告
  • 建築線指示及測量成果圖

建築師準備

  • 建築師相關書表及簽證
  • 土地使用權同意書
  • 建造執照圖
  • 相關需業主簽署之文件

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5. 營建施工

案件名稱:六甲陳宅

以下的營建施工流程,按SOULFREE – 杉研開發已完成的自地自建案例來說明。

  • 案件所在地:台南六甲
  • 業主委託緣由:想蓋一間子女的避風港
  • 家庭成員:4位(4大)
    • 業主夫婦:約62歲(屆齡退休)
    • 子女:1位在新加坡、1位在台灣
  • 營建年份:2019 年
  • 營建坪數:約72坪
延伸閱讀:更多案例:自地自建案例 - 台南姜寓
延伸閱讀:XX工法最耐震?台灣建築結構工法3+3 RC/SC/SRC/RB/木構,哪種最耐震又適合自地自建?

營建工程六大階段

1. 大地工程

在大地工程開工前,會先進行動土的祭祀祈求工程順利,之後進行測量放樣、整地、基地開挖。

1.自地自建_六甲陳宅_動土整地-1
自地自建_六甲陳宅_動土整地
1.-自地自建_六甲陳宅_基地開挖-1
自地自建_六甲陳宅_基地開挖

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2. 基礎工程

基礎工程階段,主要是施作房屋的基座,從基底灌漿、鋼筋綁紮、模板工程、灌漿養護。

基礎可以比喻成一棵樹的樹根牢牢抓緊土壤,其作用為替地上的結構做穩固的向上垂直支撐力,以確保在地震橫向與縱向的移動時,能有效確保房子是不會位移的。

2.自地自建 六甲陳宅 基地灌漿
2.自地自建_六甲陳宅_ 基地灌漿
2.自地自建_六甲陳宅_織筋
2.自地自建_六甲陳宅_織筋
2.自地自建 六甲陳宅 織筋灌漿
2.自地自建_六甲陳宅_織筋灌漿

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3. 結構工程

結構工程階段,主要是從垂直立柱、橫向上樑、屋頂支撐…等等,建立起房屋的節構。

結構工程可比喻成一棵樹的樹幹一樣,平衡地支撐起整個建物的重量。其結構強度需要經過結構技師的計算來確保其安全性。

3.自地自建_六甲陳宅_立柱上屋脊
3.自地自建_六甲陳宅_立柱上屋脊
3.自地自建_六甲陳宅_鋪設節能磚碎粒
3.自地自建_六甲陳宅_樓板鋪設全日隔熱節能磚消音填充材料
3.自地自建_六甲陳宅_樓板架設_灌漿
3.自地自建_六甲陳宅_樓板架設_灌漿

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4. 屋頂工程

屋頂工程階段,從搭設屋頂的橫向支撐結構、屋簷的延伸結構、斷熱處理、獨家大樹工法屋脊處理、耐候日式屋瓦…等等。

屋頂工程可比喻成一棵樹的樹頂,具有遮蔽大部分陽光及水,屋脊及屋簷則有調節溫濕度的功能。

4.自地自建 六甲陳宅 上擴張網
4.自地自建_六甲陳宅_屋頂結構&上擴張網
4.自地自建_六甲陳宅_鋪設全日隔熱節能磚
4.自地自建_六甲陳宅_鋪設防火棉
4.自地自建_六甲陳宅_鋪設防火棉

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5. 牆體工程

牆體工程階段,從牆體的骨架、牆體斷水、斷熱、斷冷、隔音處理、室內壁材、室外壁材…等等。此階段的施工是影響到未來房屋內部濕度、溫度的重要關鍵節點。

牆體工程就像是一棵樹的樹葉,妝點外觀展現個性的同時,具備透氣調節溫濕度的功能。

室內牆工程

5.自地自建_六甲陳宅_室內牆結構
5.自地自建_六甲陳宅_室內牆結構
5.自地自建_六甲陳宅_室內牆_室內封板
5.自地自建_六甲陳宅_室內牆_室內封板
5.自地自建_六甲陳宅_室內牆_上特殊玻璃纖維網強固
5.自地自建_六甲陳宅_室內牆_上特殊玻璃纖維網強固

室外牆工程

5.自地自建_六甲陳宅_室外牆_結構工程
5.自地自建_六甲陳宅_室外牆_結構工程
5.自地自建_六甲陳宅_室外牆_封板後防水料束固網
5.自地自建_六甲陳宅_室外牆_封板後防水料束固網
5.自地自建 六甲陳宅 室外牆 基座牆體保護
5.自地自建_六甲陳宅_室外牆_基座牆體保護

室外牆防水工程

5.自地自建_六甲陳宅_第一層牆體防水
5.自地自建 六甲陳宅 第三層牆體防水
5.自地自建_六甲陳宅_第三層牆體防水
5.自地自建 六甲陳宅 第二層牆體防水
5.自地自建_六甲陳宅_第二層牆體防水

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6. 水電工程

水電工程階段,主要是針對水、電、電信、瓦斯、消防來做全套的解決方案。

水電工程就像是人體的神經系統,四通八達的將一個家所需要的電力、自來水、污水、電信、網路、消防管線都串連起來。

6.自地自建_六甲陳宅_預埋廁所管線
6.自地自建_六甲陳宅_預埋廁所管線
6.自地自建_六甲陳宅_預埋管線
6.自地自建_六甲陳宅_預埋管線
延伸閱讀:營造職人勸:「別急著動工,做好這件事再來蓋房!」

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7. 裝修工程

裝修工程階段,主要是針對房屋內部的外飾面做風格化的施作。其牽涉到泥作工程、水電工程、衛浴工程、廚具工程、木作工程、油漆粉刷工程。

室內裝修可以比喻成一個人的內在世界,一個詮釋內在喜好、生活想像、人生哲學、個人特色的一個場域。因為每個人都具有獨一無二的個性,這也讓室內裝修更為有趣。

延伸閱讀:室內設計沒頭緒,該如何開始?專業建築師三步驟引導

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8. 景觀工程

景觀工程階段,可分為整地、道路鋪面、外牆圍籬、景觀水電配置、庭院給排水、植栽、車庫…等等。

景觀工程好比個人形象的呈現,不同的搭配可以顯現出不同的風格,例如有人喜歡日式庭院,整個人都充滿日系靈魂。如果喜歡簡單的草皮和木棧板,則顯現出來就是簡簡單單的氛圍。

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6. 完工交屋

SOULFREE – 杉研建設會協助申請使用執照及與專業的驗屋公司合作,通過檢核表的各項指標,才算達成我們交屋的標準。另外,提供完整的工程履歷,每個環節都會拍照存証,以確保符合法規及安全性。

完工交屋為一個神聖的階段,我們將一座即將乘載您數十載的房子交付給您。我們的責任是確保其安全性、耐久性及保固。對於我們來說,交付不等於結束,而是一個新的旅程的開始,我們將會持續守護客戶的房子,作好維修保固的工作,讓消費者不需要擔心。

延伸閱讀:成家驗屋創辦人分享:「 驗屋交屋時,不的不注意的3要點。」

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其他自地自建常見問題

自地自建和買成屋哪個比較便宜?

這個很難說。自地自建和買成屋可以比喻買成:大批量新成屋是零售賣場、自地自建是是客製化的概念,當客製化時會因為建材、基地位置、施工工法、室內裝潢而產生價格差異,但享受的是那獨一無二設計,這是買成屋無法達到的。

什麼是土地鑑界?鑑界費用?

土地鑑界
土地實地界址因人為因素或天然災害,或其他原因,致使界標移動,湮沒或遺失造成鑑界不明,由權利人向地政事務所提出申請確定位置,經由地政事務所受理依據原測量資料,協助權利人埋設土地界標,確定實地界址之測量作業,謂之鑑界複丈。

鑑界規費
以每筆每公頃為計收單位,每單位以新臺幣四千元計收,不足一公頃者,以一公頃計,超過一公頃者,每增加半公頃增收半數,增加不足半公頃者,以半公頃計;至於面積超過十公頃者,得視實際需要,另案核計。

土地登記謄本怎麼申請?

內政部在兼顧不動產交易安全與個人資料隱私的原則下, 修正「土地登記規則」第24條之1等條文,自104年2月2日起,任何人皆能申請的第二類土地登記謄本, 將不公開所有權人的完整姓名資料。參考連結:全國地政電子謄本系統

如何申請土建融資?

與往來密切之銀行提出申請,提供擔保品資料給銀行鑑價。銀行會對貸款人進行信用徵信調查確保貸款人的還款能力,評估通過後進行對保與設定,貸款人同時須提出興建計畫給銀行評估建物融資的標準,最後一關就是放款了。

什麼是建蔽率、容積率?怎麼計算?

建蔽率:為建築基地之水平投影面積,意思為建築面積占基地面積之比率。
容積率:為基地內建築物總地板面積與基地面積之比。

舉例來說
土地面積:100坪 / 土地屬性:鄉村乙種建地 / 建蔽率:60% / 容積率:240%
房屋1樓可興建之最大投影面積 = 100坪*60% = 60坪
可興建總樓地板面積 = 100坪*240% = 240坪
可興建樓層數 = 總樓板面積/ 1樓投影面積 = 240/ 60 = 4樓

延伸閱讀:建蔽率、容積率是啥?怎麼查詢?建物高矮胖瘦他們決定!

如何選擇自地自建的專業團隊?

專業的團隊除了具備最基本專業的素養、道德感、誠實揭露事實之外。
建議業主可以向自地自建團隊詢問其專案管理流程、實際完成的案例、在每個階段紀錄的方式是否夠嚴謹、相關合約文件是否清楚、責任義務是否明確….等等。

買地自建的土地評估可以找代辦嗎?

土地評估可以分兩階段,購買前的評估,購買後的興建評估。在消費者要購地前,不外乎要評估是否「可以蓋」這個條件,以避免購買後才發現買了快不能蓋房子的地。在消費者購地後,SOULFREE – 杉研建設會協助興建評估、土地土建融評估…等等。

開始規劃自地自建時,先找建築師?還是設計師?

在規劃自地自建時,首先要委託有執照的職業建築師進行各項法規的評估,建築師為第一道審核關卡。設計師則類似室內設計師、景觀設計師、植物設計師…等等。這些可以在房屋興建後再委託也都都來得及。

哪種類型的土地可以自地自建?

通常土地有分農地、農建地、林地、都市計畫內建地、都市計畫外建地。不同的地目上有不同的建築屬性,也有不同身份的要求。如早期炒了很熱的農舍,現在修法後起造人須具備農夫的身份、名下不得有不動產、至少要持有2年以上、至少要2.5分的土地大小…等等。
所以通常比較沒有懸念的土地是建地,其土地上的建物就是拿來居住、營業使用等用途。

地籍圖要怎麼申請?

1. 臨櫃申請:可至全國任一地政事務所申請謄本。
2. 網路申請:可透過「全國地政電子謄本系統」線上申請。
3. 傳真申請:將謄本申請書傳真至本所傳真號碼04-23209295,領件時再繳交規費。
4. 通信申請:第二類登記謄本、地籍圖謄本、建物測量成果圖謄本、第二類地價謄本、異動清冊、異動索引、建物門牌號查詢。申請人應填具「地籍謄本及相關資料申請書」,檢附貼足回郵掛號信封及所需規費匯票逕寄本所,並在信封正面左上角註明「通信申請謄本」字樣。

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