買地自建?農地、建地、農建地、甲、乙、丙、丁建築用地差在哪?|自地自建土地篇

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近幾年買地自建的興起,導致住宅用地的需求上升;首選往往是相對市中心便宜的外圍地區,農建地的熱度也逐漸被炒起來,促使原本被歸納為農業區的土地,成為建地投資標的。

但究竟都市農業區的土地、非都市土地能不能蓋房子,能否作為自用住宅所用,這都得先從台灣土地分類和各土地用途瞭解起。

在這篇文章將各位解答:

  1. 台灣國土土地總覽。
  2. 土地的分類有哪些?哪些能用來蓋房子?
  3. 農建地能不能蓋房子?
  4. 如何查詢土地使用分類?
  5. 確保土地能用來自地自建,該找哪些單位?

另外,由於土地是法規和細則眾多且繁雜的專業領域,本文單就自地自建住宅用土地探討,如有其他土地使用面向疑問,請向地方地政士提出專業諮詢。

買地自建前,先搞懂有幾種土地類型?

土地概況

根據內政部的統計,我國國土分為三大種類,分別為都市土地(13%)、非都市土地(78%)和國家公園土地(9%)。

由於國家公園土地是不能夠買賣的,買賣自地自建土地時,會在都市土地和非都市土地的分類上探討,而兩者所遵循管制的法令和土地分類也不相同。

全國土地分類 都市 非都市 自地自建土地 買地自建
全國土地分類 都市 非都市 自地自建土地 買地自建

都市土地

都市土地是指實施都市計畫法範圍內的土地。

都市土地大分類下,依照土地使用目的,劃分為10種土地類別。各類別的劃分、建蔽率和容積率,則依各縣市政府有不同的規定。

另外,在我們FAQ中有簡短的解釋容積率和建蔽率的定義和計算方式。

下面的細節分類,為了方便自地自建的讀者閱讀,我們只將按照自地自建常用的土地類別,深入探討,不常用的土地類別則歸納為其他。

類別

可自地自建

定義

建蔽率

容積率

住宅區

Yes

為保護居住環境而劃定,其土地及建築物之使用,不得有礙居住之 寧靜、安全及衛生。

60%

依各區域特性不同,分別訂定不同之容積率管制。切確容積率請查閱該地的的使用分區說明。

商業區

Yes

為促進商業發展而劃定,其土地及建築物之使用,不得有礙商業之 便利。

80%

依各區域特性不同,分別訂定不同之容積率管制。切確容積率請查閱該地的的使用分區說明。

農業區

Yes

為保持農業生產而劃定,除保持農業生產外,僅得申請興建農舍、農業產銷必要設施、休閒農業設施或農村再生相關公共設施。

- 農業產銷必要設施: <60% - 休閒農業設施: <20%

180%

其他

No

都市計畫土地分類_參考資料:都市計畫變更作業及事務案例_買地自建
都市計畫土地分類_參考資料:都市計畫變更作業及事務案例

非都市土地

簡單來說,非都市土地就是都市計畫範圍外的土地,其遵循的法令為區域計畫法

和都市土地一樣的,按不同的使用目的,分為常見的甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地,和農牧、林業、養殖等10餘項分類。

使用地類別

可自地自建

定義

特性

建蔽率

容積率

甲種建築用地(甲建)

一般農業區,或特定農業區內的建築用地。

生活機能比較都市計劃內的住宅用地,環境是有差一點,生活方便性也比較差。

60%

240%

乙種建築用地(乙建)

鄉村區中的建築用地,可供居住及低強度的商業使用。

通常為都市計劃外的鄉下,相對甲建來說的人口密集較高些,幾乎沒有計畫道路規劃,道路狹窄,未來房價不易上漲。

60%

240%

丙種建築用地(丙建)

山坡保育區內的建築用地。

通常會需要整地、做好水土保持、遵循相關保育計畫才能夠蓋房子。

40%

160%。有些地區為保護環境則降為80%

丁種建築用地(丁建)

一般農業區及特定農業區內的工業建築用地。

可以合法蓋工廠,並且申請工廠登記證,多作為工廠用地。

70%

300%

其他

農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、墳墓、特定目的事業等使用地

有特定使用目的。

怎麼查詢土地類別,確保買地自建不踩雷?

查詢土地類別流程圖

查詢都市土地

都市土地查詢方式分為:

  1. 網路查詢:至全國土地使用分區查詢各縣市政府土地分區查詢系統,輸入欲查詢的地址或地段地號即可。
全國土地使用分區查詢示意圖|自地自建土地 01
全國土地使用分區查詢示意圖|自地自建
  1. 申請使用分區證明:若需要有政府公信力的證明,則需要至各縣市政府臨櫃或網路申請。

各縣市申請土地使用分區

北部地區中部地區南部地區東部地區
基隆市苗栗縣嘉義市宜蘭縣
台北市台中市台南市台東縣
新北市彰化縣高雄市花蓮縣
桃園市雲林縣屏東縣
新竹市南投縣
各縣市政府土地使用分區申請連結

土地使用分區證明範本。參考資料來源:台北市政府都發局|自地自建
土地使用分區證明範本。參考資料來源:台北市政府都發局|自地自建

查詢非都市土地

非都市土地分類查詢,需要向各地地政事務所申請「土地登記謄本」,查看土地標記部中的「使用分區」、「使用地類別」。

另外,有個情況是使用分區和使用地類別欄位,皆顯示為(空白)時,很大部分的情況,可以認定該筆土地為都市土地,這時則要利用「使用分區證明」查詢。

土地標示部使用分區示意圖

農建地?農地都能買地自建嗎?興建規定?

農建地為一般的口語說法,全名為都市計畫農業區建地目土地。

意指都市計畫區內的農業區中,已蓋有房屋的土地,其地目編定為”建”地目土地稱之。

這類土地通常是在都市計畫發布前,已編定為可供興建住宅使用的建築用地;或者,因為有合法房屋的存在,才去變更為建地目的農業區土地。

而農建地的所有權人,有以下的權益:

  • 使用、
  • 修建、
  • 改建、
  • 增建、
  • 拆除後新建。

雖然是合法可供興建的農業區土地,但其興建規定須符合都市計畫法施行細則第30條規定,有其建築物興建規定:

  • 建築物屋簷高度不得超過14公尺,
  • 興建高度4層為限,
  • 建蔽容積率為60/180,
  • 其使用用途不得違反農業區有關土地使用分區規定。

另外,需要特別注意的是,該筆土地是否為都市計畫發布前,就編定為建地目;或者在都市計畫發布後,才申請地目變更的,會需要了解申請變更證明文件,是為工廠使用或居住使用等等。

以上這個情況可能會左右未來,是否能順利申請建築執照的原因。

在農建地興建房子時,是屬於一般建築物興建,非農業區土地的農舍建照,依然要依照建築法規定,有與建築線相連的必要,建議購買這類土地時,依然需要先請專業單位辦理建築線指示作業。

指定建築線示意圖 自地自建土地
指定建築線示意圖 自地自建土地

誰能協助評估土地是否可蓋?

  • 地政士(俗稱代書)
  • 土地開發公司
  • 建築師
  • 自地自建一站式開發公司


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