自地自建該怎麼開始?流程和常見問題|自地自建 蓋出夢想家 – EP01

自地自建常見的問題:「自地自建流程」、「蓋房子一坪多少錢」、「自地自建有比較便宜嗎?」,在今天的節目,都會由杉研建設創辦人 – Jess 王紳瀚 現身說法,聊聊業界在實務上的看法。

來賓介紹

Jess 王紳瀚 – SOULFREE創辦人

過往的經歷是在中國、越南的房地產開發商執行大規模造鎮的任務。

創立SOULFREE的原因主要有兩個原因:

  1. 自地自建市場的資訊不對稱,流程複雜冗長、溝通爭議多
  2. 高地價、高房價的環境下,中產階級基本居住權利的議題

Soulfree的主要服務是什麼?

而SOULFREE – 杉研建設,提供半模組化自地自建套裝方案 ,主要拆分成三大區塊:房屋主體方案、室內解決方案、室外解決方案。

目的是收斂消費者在自地自建過程中不確定的因素,降低溝通與時間成本,減少營造成本追加的風險。

為什麼做【自地自建|蓋出夢想家】這個節目?

  • 自己蓋房子的爭議多來自於想像與實務之間的落差
  • 「業主與建築師之間的溝通落差」、「營造費用的追加減」、「對品質認知的不同」,這些環節都是環環相扣的。 帶入Soulfree 理念:SOULFREE 的催生來自於滿足多數族群的基本居住權利。 簡單一句話:SOULFREE 要讓你「住得起」、「住得好」、「住得爽」。
  • 想要透過這個節目,分享更多自地自建的資訊,讓大眾瞭解自地自建一點都不難

訪問內容

自地自建真的比較便宜嗎?

這是個很常出現的問題。也是在台灣市場上,大家喜歡以價格來定位商品價值的典型思維。

不同的目標市場,有不同的消費行為、不同的價值觀、與不同的價格觀點。

如果我們今天以中階市場來看,買新成屋比較像是在Ikea 或 BnQ 眾多商品中挑一個符合你當下條件、能力、需求、偏好的標的物;自地自建則比較像是一個訂製個人風格的概念,他的價格不一定比較貴,但也不見得比較便宜,完全是取決於個人偏好與需求。

台灣市場上普遍的建造成本是10萬上下/ 坪,因不同地區有不同的價格標準,這是自地自建市場上普遍認知也能夠接受的價格。

若今天是Bill gates要蓋一棟房子,建商報價 10萬/ 坪,我想他可能的反應是這個價格蓋出來的房子的工作範圍是什麼?結構安全嗎?有用環保材料嗎?有符合勞工安全嗎?有節能減碳嗎?

所以價格的合理性、便宜與否、CP值?必須建立在對等的工作範疇和比較項目上,才比較客觀。

自地自建和買新成屋從「價格」、「價值」兩個面向探討,你的看法如何?

從價格上我們從料、工、費、利潤。來探討新成屋與客製化的差異

[新成屋]

材料大批採購的價格較低、工班施工的重複性高,單位勞力成本低、戶數多分攤掉管銷費用+建商利潤

[客製化]

材料是少批量的時價、工班要特別去整合、個別發包、還有例如吊車兩個小時就算半天的價格,若到下午兩點也算一天的價格、最多是管理費用自己賺、利潤不給建商賺。

但背後也有可能不夠專業而造成管理不當、施工介面協調失誤、甚至沒注意到潛在的勞安風險,這些都是埋下後續追加成本的不安定因子。

 

從價值的角度來看

感性層面

蓋自己的家、過程的參與、回憶的創造、夢想的實現

理性層面

風險考量、機會成本、代價

 

自地自建一坪多少錢?

 

這個是我們最常聽到的問題。通常消費者習慣有一個價格來做衡量基準,就跟剛剛提到的,每個人價格與價值的天秤不太一樣。

今天我們以成本結構來談,通常建物結構主體佔了41%、裝潢工程36%、設備工程23%。

建物結構主體的費用變動幅度會隨著原物料、勞工費用、工程機具費用來增加或減少。不過像最近疫情影響比較劇烈,鋼料的增長幅度從去年到現在就有將近50%。

裝潢工程取決於你的室內設計、材料等級、施工複雜程度….etc。

設備工程就見仁見智,你可以用「鑲金」、「鑲銀」、「鍍銅」,每個價格也都有所不同。

所以,現在市場喊的10 – 13萬/ 坪是一個普遍概算的綜合經驗值,你要看內容物到底涵蓋了哪些東西?

反倒是找到專業的團隊,給他們賺取合理的管理利潤,業主取得良好的品質順利交屋,住進房子安心的過每一天。

所以這題是沒有標準答案的。

10萬一坪 和 15萬一坪有什麼差異?

那假設我們固定面積為50坪、2樓結構體,10萬的總價就是500萬,15萬的總價就是750萬,兩者價差250萬。

又假設,我們室內裝修和設備標準和等級都一樣,不要有Toyota 跟 Lexus的差別。

有屋頂的房子和沒有屋頂的房子,哪一個比較貴?

Leo: 肯定是有屋頂啊。

Jess: 對啊,這也是為什麼市場上的換厝(台語)大多都是平頂的,因為他一次性施工快,節省成本。

有挖地下室和沒挖地下室,哪一個比較貴?

Leo: 肯定是有挖啊。

Jess: 對啊,挖一層地下室所牽涉到的機具、人工、材料、工序都相對更複雜。

有庭院的房子和沒庭院的房子,哪一個貴?

Leo: 當然是有庭院的啊。

Jess: 對啊,這也是為什麼傳統的透天,最有效率的蓋法是前面都是停車庫,後面就像火材盒。

用YKK的入戶門、鋁門窗和普通品牌的比較,哪一個比較貴?

Leo: 當然是YKK啊。

Jess: 對啊,這題根本送分題。

最後,用日本進口的材料和台灣本土的材料比較,哪一個品質更好?

Leo: 當然是日本啊。

Jess: 對啊,所以只能用比較值,沒有 A – A、B – B這樣的基準來探討的話,單坪的造價只是一個數字參考而已。

所以啊,價格的多寡來自於材料的等級、規格、耐久度、品牌….各種各樣的因素啦

自地自建有哪些流程呢?

首先,可以先從了解自地自建的五大工作流程著手。

土地 > 設計 > 成本 > 營造 > 交屋

[土地] 這裡要探討的是,如何取得「具備可以蓋」條件的土地,避免買了地最後發現不能蓋。

[設計] 要如何跟建築師溝通來取得蓋房子的許可(建造執照)。

[財務] 接下來是如何取得合理的報價,順利取得銀行的貸款。

[營造] 如何篩選合格的營造商,清楚營造的流程及完整的營造履歷,還有如何取得使用執照。

[交屋] 交屋前的驗屋程序與細項,業主的保固權益,其過戶的程序等等。

 

總結

我們在資訊欄裡有提供自地自建懶人包供大家下載,包含「自地自建檢核表」評估您目前的階段,和自地自建流程表來了解任務順序、配合單位、提供什麼資料、達到什麼階段性目的。

同時,我們會在接下來的節目裡邀請這五大環節的專業人士,如土開公司、代書、地政士、測量公司、建築師、銀行貸款、營造公司、專業驗屋公司來分享

  1. 他們的是誰?
  2. 他們的工作在做什麼?
  3. 要怎麼跟他們配合?
  4. 還有他們這個行業的眉角是什麼?

來幫助業主在自地自建前能了解更多細節,規避更多的潛在風險。

下載超實用自地自建懶人包

一次公開自地自建工作流程,最完整自地自建懶人包 – 工作流程表&進度時程表,讓您自地自建不踩雷!

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