自地自建土地,該怎麼買?3大注意事項|自地自建 蓋出夢想家 – EP02

來賓介紹

維奇土地開發公司負責人 – 沈三齊

  • 公司簡介
    • 維奇土地開發公司為市地重劃、區段徵收、土地規劃、空間測繪與都市計畫等專業技術服務之組織,主要成員自民國九十幾年起,參與國內多項市地重劃、區段徵收、都市計畫及空間測繪等顧問服務案件,結合理論與實務、理想與抱負,業已累積許多相關之經驗,並於民國108年間因應業務擴展需求,成立「維奇土地開發有限公司」,並挑選相關專業顧問公司結盟為工作團隊夥伴,以符合各類案件之需求。
    • 本公司業務服務項目包含市地重劃、區段徵收、都市更新等土地規劃;地籍測量、地形測量、樁位測量等空間測繪;都市計畫個案變更與通盤檢討、非都市土地規劃及變更編定等都計變更。長期以來經營土地開發、都市計畫及空間測繪等實務經驗豐富,公司組織、人員素質陣容亦甚堅強,為台南市目前公自辦市地重劃案件經辦數量最多之公司。
  • 個人簡介:
    • 國立成功大學測量暨空間資訊研究所畢業,現為「維奇土地開發有限公司」之負責人及「統正測量工程有限公司」之執業技師,公職期間曾任職臺南市新化地政事務所、臺南市東南地政事務所及臺南市政府地政局市地重劃科。
    • 辦理過市地重劃、區段徵收、地籍測量、與涉及土地開發之都市計畫變更研議業務,具多年土地整體開發實務經驗,嫻熟土地開發、市地重劃相關法令與程序實務。
    • 在外從業期間,領導測繪專業團隊,經辦地形、地籍、樁位、工程測量與地上物查估等各類案件,運用測繪及資訊科技及多年土地整體開發實務經驗,於臺南市多項土地開發案擔任專案主持或專案經理,順利執行各項土地開發案,擁有豐富及完整之專案執行經驗。

延伸閱讀:買地自建?農地、建地、農建地、甲、乙、丙、丁建築用地差在哪?

訪問內容

土地開發公司是誰?裡面有哪些組成?

維奇土地開發公司是由我跟一位成大都市計畫學系學長於108年合作創設,因為我是測量、地政背景,與有都計、開發經驗的學長合作,更能全方面性的整合執行所有土地開發案件。

其餘公司成員大部分均為國立大學之土地相關學系畢業人員。

您覺得在台灣土地整合上最大的挑戰是什麼?

依我個人經驗來看,臺灣老一輩的人大部分都很惜舊,多數人從長輩繼承下來的土地,除非資金調度上有急需,多數人都會繼續選擇保留再繼承給晚輩。有些長輩可能積極一些,會順便解決共有土地的情況,進而協議分割或上法院裁判分割,造成這些土地容易破碎不整,甚至產生有些土地有袋地或裡地的情形,土地更難以利用使用,有點可惜。

這類土地,如果想要重新整理開發的話,就需要部份土地所有權人跳出來整合其它共有人,或者有外來的開發商,逐步收購整併。

遇到無法收購的情形,甚至有時候需要動用土地法第34條之1的法令規定,來訴求法院裁判,過程中難免會有些異議紛爭。

土開公司背景的工作範疇有哪些?在自地自建哪個流程會需要土開公司協助

市地重劃、區段徵收、土地規劃、空間測繪與都市計畫等專業技術服務

在自地自建案件上,需要我們這類公司協助的部分,大部分為空間測繪的領域。也就是土地測量、建築線指示測量、公有土地合併使用及公有土地申購等領域。

為什麼地政已經有鑑界了,我還要再花一次錢做測量呢?

「指定建築線」為什麼這麼重要?會影響到後續誰的工作?

地政事務所協助民眾進行的土地鑑界,其作用係在於協助地主將土地所有權狀的土地情形,也就是俗稱的地籍圖,實地在現場輔助地主,在地籍圖各個轉點的地方於現場以界樁標示,讓地主清楚知道他們的土地,現場的真實樣貌。

而委託測量公司所進行的測量工作,作用在於蒐集土地周圍的現況情形,包含與土地相鄰的道路、水溝、建築物等等的現況,並用計算軟體展繪成圖資後,與地籍圖、都市計畫樁位圖、道路系統圖等等圖資進行套疊比對,進而判斷未來這宗土地是否符合建築法相關規定,與公告道路或現有巷道有相連情形,且其相連寬度符合法規寬度,堪以作為建築申請基地,這就是我們俗稱的建築線指示作業。

如果地主未事先完成建築線指示作業,未來建築師或建設公司在規劃基地之建築設計時,將難以判斷建築基地是否能合法興建,也就是是否能取得合法的建築執照、使用執照及建物所有權狀等合法證明文件。

另外,如果地主未事先完成建築線指示作業,也沒辦法事先判斷未來建築物之合法興建位置及建築面積(建蔽率及容積率)

土開公司如何協助自地自建業主?

在自地自建案件上,需要我們這類公司協助的部分,大部分為空間測繪的領域。也就是土地測量、建築線指示測量、公有土地合併使用及公有土地申購等領域。

針對土地測量及建築線指示測量,會協助丈量土地及周圍土地使用現況,然後與地籍圖、都市計畫樁位圖等圖資進行套疊分析,進行判斷土地是否能作為建築物興建標的,以及未來建物興建時的道路規劃方向。

如經過上述綜合判斷後,部分土地如屬於裡地或袋地的話,就須考量是否跟相鄰公有土地申請合併申請後價購,如相鄰土地為私人土地的話,則需考量協商或走上法律途徑一途。

【案例分析】一條巷子的路權有10幾個人持有,你們也能協助處理嗎?

路權的取得,一直以來都是興建建築物最常遇到的問題,這也是我在執行建築線指示作業時,最多仲介、代書及買方詢問的問題。

就算業主能夠指定建築線,也不代表未來在興建建築物時能夠取得私有地主的路權施工同意,這是個大哉問了! 依個人過往經歷來說,如果土地是面臨已開闢完成的計畫道路或現有巷道,就比較不涉及到路權同意的問題;如果不是的話,則需要考量土地所有權人數及面積過半數的同意,才能解決路權問題。

一般來說,這類類建,我們是沒有去處理到收集地主同意的環節。

要怎麼買到可以蓋的土地,要符合哪些條件?

可以蓋的土地,原則上要符合下面自地自建土地三大重點。

  1. 了解土地是否能作為建築用:參閱都市計畫分區證明書或土地第二類謄本之使用編定。如土地屬於都市計畫區內,向區公所、都市發展局申請查詢使用分區證明書,判斷土地類型;如土地屬於非都市計畫區域內,向區域地政事務所查詢,該土地之第二類謄本,確認土地之使用編定類別。
  2. 了解土地是否已有申請建築執照、使用執照在案,或者已被作為法定空地等套繪管制約束。向區公所及工務局查詢,建築基地是否曾被作為建築基地或套繪管制約束。
  3. 了解土地位置是否臨接計畫道路或現有巷道,未來可否作為建築基地:申請土地鑑界了解土地現場位置。請測量公司測量現況及繪製建築線圖說,請公所或都市計畫發展局協助指示建築線繪製,進而判斷,基地是否可以單獨作為建築基地或需要合併其它基地一併作為建築基地。

農地 vs 建地的區別?農地可以用來蓋房嗎?

農地一般是農業使用需求的土地,如真的要興建建築物的話,也是僅容許興建與農業用途相關的建築附著物,如農舍、農業設施等等

都市計畫內有農建地,既是農地又是建地,他的限制是什麼?買了會有什麼問題嗎?

這類土地類型,就是俗稱的農建地。意指都市計畫區內的農業區中已蓋有房屋的土地,其地目編定為”建”地目土地稱之。

這類土地通常是坐落在都市計畫發布前已編定為可供興建住宅使用的建築用地,或者,是之後因為有合法房屋的存在,才去變更為建地目的農業區土地。

所有權人有合法的建築使用及修建、改建、增建或拆除後新建的權益。 雖然是合法可供興建的農業區土地,但其興建規定須符合都市計畫法施行細則第30條規定內容,有其建築物興建規定(建築物屋簷高度不得超過14公尺,並以4層為限,建蔽容積率為60/180),且其使用用途不得違反農業區有關土地使用分區之規定。

另外,需要特別注意的是,該筆土地是否為都市計畫發布前就編定為建地目,或者是都市計畫發布後,才申請地目變更的(需去了解申請變更證明文件為工廠使用或居住使用等等),這些情況可能會左右未來是否能順利申請建築執照的原因。

也因為在農建地土地興建建築務時,是屬於一般建築物興建,非農業區土地之農舍建照,依然要依照建築法規定,有與建築線相連的必要,建議購買這類土地時,依然需要先請專業單位辦理建築線指示作業。

一般農業區及特定農業區的差別?

特定農業區係指優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施,並會同農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定之土地。 一般農業區,則係指特定農業區以外,供農業使用之土地稱之。

針對自地自建,從土地觀點有什麼TIPS給聽眾來參考?

術業有專攻,各行各業都有其訣竅所在,建議尋找專業的顧問公司協助處理相關細節較為妥當。

在實務上最常碰到的問題?

最常遇到的問題啊,就是買到土地後,卻沒有辦法臨接到建築線位置,導致於那筆土地變成裡地,或者需要跟公有土地承租或者購買私人土地,才有辦法做為建築基地興建使用。

這類情形通常比較會在鄉村區土地出現,因為這區域並未經過詳細都市計畫規劃,沒有明確的道路系統定義,通常要興建建築時,都需要仰賴現有巷道來進行建築線指定。

但建築法規上允許興建建築的現有巷道,與坊間民眾所認為的既成道路,有著大大的不同,除了那條既成道路有必須滿足公用地役關係的基本前提下,還需要踐行行政程序法的公告認定與滿足建築法規的退縮規定等等,這些認定作業需要耗時不斐,有時候若部分土地地主不同意現有巷道認定作業,就會使得該筆建築基地變成裡地,無法建築。

這對於買家,或者地主的土地使用權益上,是最嚴重的困惱。

相信聽到這裡,觀眾大概對土地這個領域有比較大的框架的理解,這邊想請沈先生總結一下自地自建土地上的最重要、最重要、最重要,的三個重點給聽眾參考,因為重要所以要說三次。

總結

自地自建土地注意三大重點

  1. 了解土地是否能作為建築用地
  2. 了解土地是否已有申請建築執照、使用執照在案,或者已被作為法定空地等套繪管制約束
  3. 了解土地位置是否臨接計畫道路或現有巷道,未來可否作為建築基地。

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