指定建築線是什麼?沒有這條線土地還能蓋房嗎?

閱讀時間 6 分鐘

自從分享自地自建如何挑選土地不踩雷的知識後,越來越多的讀者LINE杉研團隊,其中的問題不乏:「這塊地當初買的時候仲介跟我說可以蓋,為什麼建築師說不行」、「有沒有土地能蓋房的基本標準?」、「我這塊土地外明明就有聯外道路,都鋪柏油的,為什麼是私設通道?」等常見問題。

以上這些問題看似沒有連結,但往往我們在回覆時,都會問同樣一個問題:「這塊地有沒有指定建築線?」,通常10位業主有7、8位搞不清楚何謂建築線,於是這篇將會帶出建築線常見的問題,包含:「什麼是建築線?」、「能不能不申請建築線?」、「我能自己申請建築線嗎?」、「申請建築線會有哪些費用產生?」等,為了就是讓業主未來面對建築線時不再臉上三條線!

什麼是指定建築線?

回歸到一塊土地究竟能不能蓋,很重要的一件事就是要能夠指定建築線,依照依《建築法》第42條的定義「建築基地與建築線應相連接,其接連部分之最小寬度,由直轄市、縣 (市) 主管建築機關統一規定。」,撇開法條文鄒鄒的字眼,可以簡單解讀成:「你的土地和計畫道路的邊界」。

但為何一定要與道路有所連結呢?講簡單的,建築基地沒有和路連結,蓋房工程車和人員是要如何進出呢?而建築師也得依法遵循建築線規劃設計基地配置。從以上的就可看出指定建築線的重要,可說是判定土地是否能蓋最基本且必要的條件。

當然除了建築線之外,還有最小基地限制、套匯管制、禁限建等規定,不過沒有建築線,其他的規定也是多談的。

建築線示意圖_自地自建土地相關_杉研建設

建築線所提到的道路有哪些?

從上段定義,就知道建築線的判定有個基本要素得符合 – 連結道路,但這裡提的道路,以建築線的角度,可不是我們所想的,只要人能走、車能開、有人孔蓋就能夠被認定為道路,以下有三種常見的在指定建築線時合格的道路類型:

  1. 公告道路:包含計畫道路及公路、市道、縣道等。如:重劃區內政府依都市計畫開設的道路
  2. 現有巷道(既成巷道)。如:行走20年以上供兩戶人家以上通行的道路及產業田路等

另外,過去也遇過幾樁看似有聯外道路,但最終判定該道路其實不是路,而是私人土地,就產生所謂的『裡地』或『袋地』,得另外申請袋地通行權或是與鄰地合併。所以要確保土地是否有真的鄰路,下方提到的鑑界就是派上用場。

袋地示意圖_建築線_自地自建土地相關_杉研建設
裡地示意圖_建築線_自地自建土地相關_杉研建設

鑑界測量 vs 指定建築線

土地鑑界,白話文來說,就是鑑定土地的界線。使用丈量儀器測量土地的界址,以標示土地之間的關係位置,通常由公正第三方,例如地政單位、測量公司執行測量。

也因為每一塊土地的臨路並不一定為道路,有可能是鄰地的私人土地。因此,透過鑑界測量可以明確土地位置、面積、座標,核對地籍圖與現況是否相符。

當鑑界完成後,緊接著委託測量公司測量並且繪製現況套繪地籍圖,確立並釘定基地中心樁後,向地方縣市政府或公所提出申請,工務局現場會勘後,核定建築線指定,跑過以上的流程,指定建築線就算完成。

我能不申請建築線嗎?

這個問題也是杉研團隊常被問及的,答案是:「可以,但是有條件限制。」。

以台南市為例,在建築管理自治條例第3條規定:

  • 建築基地面臨計畫道路、廣場、市區道路、公路或符合第六條規定之現有巷道者,得申請指定建築線。
  • 道路或廣場開闢完成,其境界線經主管機關公告指定為建築線者,免申請指建築線。

不過可想而知,這樣的土地通常都在高度開發的區域,基地和道路位置在重劃時已經非常明確。但大多自地自建業主的土地,多座落在開發密度和成熟度較低的鄉鎮區域,所以有很大的機率還是需要申請建築線喔。

至於想瞭解自己的土地需不需要申請,可以到各縣市政府都發相關局會網頁,查詢「已公告免指定建築線地區」或是向相關業務窗口洽詢。

建築線該如何申請?需要準備哪些文件

  1. 委請依法登記開業之測量公司、工程顧問公司(包括行號)、開業之建築師(依建築師法第16條規定併依同法21條規定:建築師對於承辦業務之行為,應負法律責任)並於圖樣及書表上簽證並註明證號。
  2. 填具申請書,並檢附下列文件:
    1. 地籍套繪圖(應描繪一個街廓以上,並應標明建築基地之地段、地號、方位、基地範圍及鄰近之各種公共設施、道路之寬度。)
    2. 基地位置圖(應簡明標出基地位置、附近道路、機關學校或其他明顯建築物之相關位置。)
    3. 現況圖(應標明地形、鄰近現有建築物、道路之寬度、基準標高、邊界、溝渠及道路上明顯固著物,其比例尺不得小於地籍圖,並由建築師或相關專業技師簽證負責。)
    4. 現況照片及通行情形佐證資料。
    5. 地籍圖謄本(正本)。
申請建築線流程_杉研建設

指定建築線申請費用?

雖然各地建築師公會有明定價格,但僅供參考,實際價格也是按照各測量公司而定。另外,測量公司的品質好壞和是否熟悉行政流程有關,攸關送件審查是否會因圖說不符被要求退件修正,重新送件所造成額外的時間成本,可能遠遠大於找有口碑、專業測量技師、且熟稔行政流程的團隊多花的那幾千塊。

除了申請建築線本身的費用,前置作業也是會有費用產生,以下常見的費用列表供參考:

項目

執行內容

費用

收費機構

鑑界

釘定界標確認土地精確位置

- 面積<1公頃,每筆土地 4,000元
- 面積>1公頃,每5,000平方公尺,加計2,000元

地政機關

地形測量&地籍套繪

基地界址位置測量

未有公告定價,常見價格範圍:15,000 – 20,000元

測量公司

基地及鄰近房屋、道路、排水溝等地形測量

現況套繪地籍圖

建築線指定申請

代位申請指定建築線(代辦)

未有公告定價,常見價格範圍:15,000 – 25,000元

測量公司

現況標示基地面臨之中心樁位

製作指定建築線等申請圖說

配合會勘及修正圖說

繳納規費及領取圖說

找指定建築線測量公司的標準?

  • 熟稔行政流程:節省跑照時程,一般來說,申請建築線需 1 – 1.5個月,但熟稔行政流程團隊,則可在3個禮拜內完成。
  • 專業測量技師:擁有控測、地形、地籍、都市計畫椿位專長的專業技師。
  • 承辦案件數大:跑行政流程不只需要專業背景,也需要經驗的積累,瞭解更多送審文件的細節,才能在最短時間內以及最少修正數量內,完成送件,取得建築線。

指定建築線團隊介紹 – 維奇土地開發

同為杉研自地自建生態系一員,維奇士地開發有限公司為專辦市地重劃、土地測繪、都市與非都市士地變更及士地整合開發之專業技術顧問公司,為臺南地區經辦市地重劃數量最多之公司。

公司創辦人係擁有多年地政與都計部們之公家經驗之測量技師,每年經辦土地測繪案件數百件,團隊內有20餘位土地測量與都市計畫之相關技師成員,多數成員曾任職地政機關,熟稔行政流程,案件送審順暢無阻,能同時兼顧案件品質與效率的團隊。

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目前服務地區:台南

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