建蔽率、容積率是啥?怎麼查詢?建物高矮胖瘦他們決定!

閱讀時間 5 分鐘

建蔽率 、 容積率在自地自建時,常會在土地買賣階段,以及和建築師討論建物時,時常會聽到的建築專有名詞,這兩個名詞分別代表:建蔽率:建築物的總樓地板面積相對於基地面積的比例;容積率:建築物陰影面積相對於基地面積的比例。這樣看還是不太懂的話?就讓杉研自地自建小堂,用這篇文幫您釐清建蔽率、容積率的定義,還有怎麼查詢,一次搞懂吧!

建蔽率是什麼

建蔽率定義

建蔽率,又被稱為建築密度或是建築覆蓋率。指的是『建築投影面積和建築基地面積的比率』,白話來說就是,一塊土地上,能夠蓋的建物面積範圍多大;又因為計算基準是在平面(2D)上,歸屬於平面管制。而排除掉最高建蔽率上限後的空地,則被稱為『法定空地』。

建蔽率計算

  • 建蔽率 = 建築面積 ÷ 基地面積
  • 可建築最大平面面積 = 基地面積 × 建蔽率

例如:台南市新營區某地建蔽率為 60%,100坪土地,則最大建築平面則為:100 × 60% = 60坪,剩下的40坪則為法定空地,可作為其他戶外設施像是花園、停車場等。

為何需要建蔽率?

想像一下,都市土地建蔽率100%時,整個城市樣貌會是什麼樣?建商的話,當然會為了用盡土地的價值,將成本攤到最低,把每塊地蓋得滿滿的,建物之間棟距越小越好;這樣的情況,會導致空間的日照不足、強大的壓迫感,在安全上也會大受影響。

因此政府在規劃都市計畫時,會對於各個土地按使用類別、地形地質、道路寬度等,個別訂定不同的建蔽率,藉此確保環境的品質。

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容積率是什麼

容積率定義

容積率,在香港稱為地積比率。指的是『總樓層建築面積和建築基地面積的比率』,白話來說就是,在一塊土地上,能夠蓋多少層樓;該計算基準在三維空間(3D)上,因此歸為立體管制。

容積率計算

  • 容積率 = 總樓層面積 ÷ 基地面積
  • 總樓層面積 = 基地面積 × 容積率

例如:台南市新營區某地容積率為 300%,100坪土地,總共可以蓋 100*300% = 300坪的面積;假設建蔽率為 60%,一層最多蓋 60坪,則可以蓋到5層樓 (300÷60),剛好把容積率面積用完。

為何需要容積率?

同樣試想一下,如果一片土地沒有設定容積率,建商的角度,為了賣更多房又極大的利用土地下,建物一定是蓋越高越好;但這樣會造成都市發展不均衡,更多的人塞入同一個區域。

也因此容積率的設立,不光可以改變建物高矮胖瘦外,長遠來說還可以穩定土地供需、平衡城市密度,引導區域人口均衡發展,確保都市機能和品質。

建蔽率 vs 容積率 – 樓越高,建蔽率越低

從以上的公式可以看出,建蔽率和容積率的關係有多密切,左右著建物主體的高矮胖瘦。

容積率vs建蔽率 相對關係圖 自地自建 SOULFREE瀚元開發
容積率vs建蔽率 相對關係圖 自地自建 SOULFREE杉研建設

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怎麼查詢土地的建蔽率、容積率?

看完以上的介紹,就能體會到建蔽率和容積率,對於一般建築和自地自建的重要。

因此了解如何查詢特定土地的建蔽率、容積率是必要的,但因為台灣土地的分類,主要分為兩大類:都市土地和非都市土地(詳細介紹可見:內部連結),兩種土地類別的查詢方式略有不同,以下會分開介紹。

查詢都市土地建蔽率、容積率

以下步驟,會因為各縣市的土地使用分區資訊系統差異,而略有不同,詳細請參照(表一)各縣市查詢列表。另外,網站資訊僅供參考,應以業管機關正式公布資料為準。

  • 步驟一:瞭解土地類別。至全國土地使用分區查詢各縣市政府土地分區查詢系統,輸入欲查詢的地址或地段地號即可。
  • 步驟二:以台中和新竹為例,建蔽率、容積率皆可以直接在使用分區資訊上找到;以台北市和高雄市為例,則需要按區參照計畫書或是細則。

縣市

使用分區線上查詢

建蔽率/容積率顯示在系統上

搭配查詢文件

基隆市

台北市

新北市

桃園市

新竹市

苗栗縣

台中市

彰化縣

南投縣

雲林縣

嘉義縣

台南市

高雄市

屏東縣

宜蘭縣

台東縣

花蓮縣

同場加映:內政部營建署為便民,推出土地使用分區 2.0 APP,手機上也能查詢全國都市、非都市土地使用分區資訊。

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查詢非都市土地建蔽率、容積率

  • 步驟一:查看「土地登記謄本」,了解使用分區和使用地類別。
土地標示部使用分區示意圖-自地自建-soulfree瀚元開發
土地標示部使用分區示意圖
  • 步驟二:對照下表

使用地類別

建蔽率

容積率

甲種建築用地(甲建)

60%

240%

乙種建築用地(乙建)

60%

240%

丙種建築用地(丙建)

40%

240%

丁種建築用地(丁建)

70%

160%。有些地區為保護環境則降為80%

窯業用地

60%

300%

交通用地

40%

120%

遊憩用地

40%

120%

殯葬用地

40%

120%

特定目的事業用地

60%

180%

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建蔽率容積率常見問題

建蔽率是什麼?

建築物的總樓地板面積相對於基地面積的比例

例如:台南市新營區某地建蔽率為 60%,100坪土地,則最大建築平面則為:100 × 60% = 60坪,剩下的40坪則為法定空地,可作為其他戶外設施像是花園、停車場等。

容積率是什麼?

建築物陰影面積相對於基地面積的比例

例如:台南市新營區某地容積率為 300%,100坪土地,總共可以蓋 100*300% = 300坪的面積;假設建蔽率為 60%,一層最多蓋 60坪,則可以蓋到5層樓 (300÷60),剛好把容積率面積用完。

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