不曉得自地自建貸款有哪些？自地自建貸款注意事項？該準備多少自備款？這大多是自地自建業主，在剛開始做財務評估的時，最常遇到的問題。
在這篇文章裡會分享到常見的
- 自地自建貸款選項
- 依照自備款比例選擇貸款
- 土地融資、建築融資和土建融的個別介紹。
但是貸款條件、成數等還是會因不同銀行也有所差異，主要希望透過這篇文章，至少讓業主們有個概念後，申請貸款也會更加順利！
延伸閱讀：自地自建該怎麼開始？自地自建流程大公開
自地自建貸款選項？
自地自建常見的貸款有土地融資、建築融資和土地建築融資（俗稱土建融），各種貸款的方式，從字面上來看就可以略知一二。
土地融資，就是以土地作為抵押擔保品，向銀行借貸作為建築的營建款項。
建築融資，則是以未來興建完成的建物作為擔保，向銀行借貸作為營建的款項，但也因為是未來建物不確定性高，因此，以貸款成數和限制，相對來說都會比土地貸款來的嚴苛。
土地建築融資呢，則是兩個貸款同時以該建築基地和建物作為擔保品，其實就是前面提到土地和建築融資的結合，只是很多時候自地自建業主在申請時，兩樣同時申請，才會有常聽到土建融這個名詞。
而要怎麼決定自己是該申請土地貸款、建築貸款，還是土建融呢？下面提供一個簡單的檢視方法，依照業主自備款的準備成數，來決定可以申請哪些貸款。
不同的自備款比例，決定自地自建貸款方式
以下是需要購地自建的情況為例：
自備款 70%-100%：土地融資
恭喜！這類型的業主擁有充足自備款，只需要申請部分的土地融資，甚至不用，基本上在自地自建財務方面不需要擔心。
自備款 50%-70%：土建融
這類型的業主，基本上也是符合自備款條件的，只要透過申請土建融補其不足的部分。
自備款 30%-50%：土建融＋額外籌資
離備足自地自建款項只差一點！如果真的找不到額外可以籌資的管道，可以透過變更建築設計，例如建造坪數縮小、樓層減少等方式，商討出在預算內的方案。
自備款 <30%：努力存錢
不用氣餒！蓋出夢想家是一輩子的事，有個目標督促自己存錢蓋房。
土地融資是什麼？
土地融資又稱為建築基地貸款或是購地貸款，目的是讓購買建築用地的法人或個人，在以下情形設立的貸款項目：
- 尚未有土地，需要資金購買土地用來興建房屋、
- 已經有土地，需要資金興建房屋。
也因為該融資項目最主要是用來買地蓋房子，為了避免有心人士囤地炒作，因此需要在取得貸款6個月內取得建造執照，並起在1年內開始興建，如果違反規定，銀行將會收回貸款。
土地融資成數、利率、年限
土地融資成數為鑑價的50%-70％不等，會因為土地坪數、使用分區、臨路大小等因素而成數不同。另外，要注意有些特定土地類型是不能用來貸款的，像是山坡地、市場用地、原民地、風景區等。
鑑價部分，會依照下列兩個金額為準，價值較低的為貸款基數：
- 銀行鑑定價值的金額、
- 近期買賣的成交金額。
例如：假設該土地的最高貸款成數是 50%，購入的價格為800萬，但銀行鑑價為650萬。則可貸的土地貸款金額則為 650萬 x 50% = 325萬。
一般來說，土地融資利率為 2.5%-7%*，通常官股銀行的利率較低，民銀較高，但實際的利率請向配合銀行洽詢為準。
貸款年限通常以一年續約一次，最長5年，還利息不還本金，等到房子蓋完後，再將土地融資轉為一般房貸。
*實際利率會隨各家銀行及央行利率變動
土地融資所需文件
申請土地融資需要準備以下文件：
- 買賣合約
- 土地謄本
- 土地使用分區證明
- 土地所有權狀
- 街道名稱的地籍圖、平面圖、空照圖
- 建造執照(6個月內一定要拿到)
- 都市計劃區段圖
- 個人證件
- 雙證件：身份證/健保卡
- 收入證明(薪轉存摺近6個月的出入明細及封面)
- 在職證明或是勞保異動明細、戶籍謄本或戶口名簿)
- 公司法人證件
- 公司資料：設立函，營利證，事項卡影本
- 公司帳戶近6個月的出入明細（建議是提供一年內的出入）
- 公司甲存帳號近6個月的出入明細(建議是提供一年內的出入)
- 個人資料(負責人及配偶身分證影印本)
- 報稅資料(當年的401表或405表，年度財報影本，近3年的資產負債表跟近 3年的損益表)
延伸閱讀：了解更多土地分類資訊，如何申請土地使用分區。
土地融資申請流程
- 申請：辦理土地融資銀行審核貸款條件。
- 審核：準備擔保品、個人文件、現場勘驗勘等流程。
- 設定：核貸後需準備相關資料進行設定與對保。
- 撥款：設定完成後即可撥款。
建築融資是什麼？
建築貸款，則是以未來興建完成的建物，作為抵押擔保品，並且取得興建房屋的貸款。申請建築融資的條件會較為嚴苛，畢竟不像是土地一樣是已經存在，而且有價值的擔保品，銀行也會擔憂房子蓋到一半會不會蓋不出來等，而屆時也沒有擔保品來抵押，因此建築融資更像是信用貸款。
另外，在申辦時若是沒附上興建計劃書、財務計畫書、營建合約等，或是計畫不夠詳實，被銀行拒絕受理土地融資的機會很大；因此在申請貸款前，尋找專業團隊協助檢視和討論計畫，會是較明智的做法。
值得注意的是，建築融資的撥款是按工程進度，銀行會在撥款前檢查工程是否有按照進度走，以及營造商開出工程進度證明，銀行才會撥款。
建築融資成數、利率、年限
建築融資成數，為營建計畫中的工程費用50%-70%不等。
影響成數的最關鍵因素是「報價合理性」例如報價一坪費用是10萬，但業界行情是8萬，則成數就會打折；而通常工程費用，會按照各地建築公會公布的工程造價表來當作基準。
一般而言，由於建融是「無擔保品」貸款，利率會高於土地融資0.5-1碼（1碼是0.25%），融資利率為3.5%-8%不等，實際的利率也請向配合銀行洽詢為準。
貸款年限通常以一年續約一次，最長5年，還利息不還本金，等到房子蓋完後，再將土地融資轉為一般房貸。
特別注意的是，建築融資不得在興建中途追加申貸的金額，若想要獲得較多金額作為興建的預備金，申請前建議要「合理」的提高工程費用，但因為工程費用包含眾多項目，像是營建成本、建築工法、建材、建築結構、建築師費用、土地測量測繪等因素都會影響建造總價，建議向專業的自地自建團隊提出您的需求，商討合理的解決方案。
建築融資所需文件
- 房屋營建計劃書、
- 建造執照、
- 建築施工圖面、
- 建築基地照片、
- 財力證明；
- 如合建，則需「合建契約」。
建築融資申請流程
以下流程為普遍的狀況，切確的流程和文件，還是以申辦銀行規定為主。
- 申請：向有辦理建築融資的銀行或其他管道審核貸款條件。
- 審核：準備擔保品與個人條件開始進行審核現勘等流程。
- 設定：確認核貸後需準備相關資料進行設定與對保。
- 撥款：等待設定完成即可撥款。
土地建築融資（土建融）介紹
土地建築融資呢，就是前面提到土地和建築融資的結合，只是很多時候自地自建業主在申請時，兩樣同時申請，才會有常聽到土建融這個名詞。
如何在完工後，延長貸款還款期限？
由於土地和建築融資的利率，比起一般的房屋貸款還來得高，所以一般實務上的做法，都會建議業主在興建完工並且取得使用執照時，向當時申辦土建融的銀行，轉為還款期限可達20-40年的一般房貸，不僅利率低，還款期限拉長後，每個月還款的壓力也可以減少許多。
轉換費用而言，會有一般貸款產生的設定費用和專案文件費，基本上費用是固定的。更多詳細的費用列表，請向配合銀行洽詢。
自地自建貸款三要點
會影響貸款的成數和比率的因素很多，這邊歸納三個要點，相信只要能掌握好，在和銀行洽談貸款成數和利率時，會更加順利：
- 詳實的興建計劃和財務書
- 瞭解該地的土地使用分區
- 盤點自有備款和財力證明
自地自建貸款需要業主、營造、銀行三方協力合作，瞭解整體興建進度和及細節，才能夠清楚沒糾紛。瀚元開發提供專業自地自建一條龍式服務，協助業主省下溝通的時間和成本，從使用者需求角度出發。有更多自地自建疑問，歡迎與我們聯絡溝通需求！
