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近幾年買地自建的興起，導致住宅用地的需求上升；首選往往是相對市中心便宜的外圍地區，農建地的熱度也逐漸被炒起來，促使原本被歸納為農業區的土地，成為建地投資標的。

但究竟都市農業區的土地、非都市土地能不能蓋房子，能否作為自用住宅所用，這都得先從台灣土地分類和各土地用途瞭解起。

在這篇文章將各位解答：

另外，由於土地是法規和細則眾多且繁雜的專業領域，本文單就自地自建住宅用土地探討，如有其他土地使用面向疑問，請向地方地政士提出專業諮詢。

買地自建前，先搞懂有幾種土地類型？

根據內政部的統計，我國國土分為三大種類，分別為都市土地（13%）、非都市土地（78%）和國家公園土地（9%）。

由於國家公園土地是不能夠買賣的，買賣自地自建土地時，會在都市土地和非都市土地的分類上探討，而兩者所遵循管制的法令和土地分類也不相同。

都市土地是指實施都市計畫法範圍內的土地。

都市土地大分類下，依照土地使用目的，劃分為10種土地類別。各類別的劃分、建蔽率和容積率，則依各縣市政府有不同的規定。

另外，在我們FAQ中有簡短的解釋容積率和建蔽率的定義和計算方式。

下面的細節分類，為了方便自地自建的讀者閱讀，我們只將按照自地自建常用的土地類別，深入探討，不常用的土地類別則歸納為其他。

類別	可自地自建	定義	建蔽率	容積率
住宅區	Yes	為保護居住環境而劃定，其土地及建築物之使用，不得有礙居住之寧靜、安全及衛生。	60%	依各區域特性不同，分別訂定不同之容積率管制。切確容積率請查閱該地的的使用分區說明。
商業區	Yes	為促進商業發展而劃定，其土地及建築物之使用，不得有礙商業之便利。	80%	依各區域特性不同，分別訂定不同之容積率管制。切確容積率請查閱該地的的使用分區說明。
農業區	Yes	為保持農業生產而劃定，除保持農業生產外，僅得申請興建農舍、農業產銷必要設施、休閒農業設施或農村再生相關公共設施。	- 農業產銷必要設施: <60% - 休閒農業設施: <20%	180%
其他	No	詳見條款	詳見條款	詳見條款

簡單來說，非都市土地就是都市計畫範圍外的土地，其遵循的法令為區域計畫法。

和都市土地一樣的，按不同的使用目的，分為常見的甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地，和農牧、林業、養殖等10餘項分類。

使用地類別	可自地自建	定義	特性	建蔽率	容積率
甲種建築用地（甲建）	是	一般農業區，或特定農業區內的建築用地。	生活機能比較都市計劃內的住宅用地，環境是有差一點，生活方便性也比較差。	60%	240%
乙種建築用地（乙建）	是	鄉村區中的建築用地，可供居住及低強度的商業使用。	通常為都市計劃外的鄉下，相對甲建來說的人口密集較高些，幾乎沒有計畫道路規劃，道路狹窄，未來房價不易上漲。	60%	240%
丙種建築用地（丙建）	是	山坡保育區內的建築用地。	通常會需要整地、做好水土保持、遵循相關保育計畫才能夠蓋房子。	40%	160%。有些地區為保護環境則降為80%
丁種建築用地（丁建）	否	一般農業區及特定農業區內的工業建築用地。	可以合法蓋工廠，並且申請工廠登記證，多作為工廠用地。	70%	300%
其他	否	農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、墳墓、特定目的事業等使用地	有特定使用目的。	請詳見連結	請詳見連結

怎麼查詢土地類別，確保買地自建不踩雷？

都市土地查詢方式分為：

各縣市申請土地使用分區

各縣市政府土地使用分區申請連結

非都市土地分類查詢，需要向各地地政事務所申請「土地登記謄本」，查看土地標記部中的「使用分區」、「使用地類別」。

另外，有個情況是使用分區和使用地類別欄位，皆顯示為（空白）時，很大部分的情況，可以認定該筆土地為都市土地，這時則要利用「使用分區證明」查詢。

農建地為一般的口語說法，全名為都市計畫農業區建地目土地。

意指都市計畫區內的農業區中，已蓋有房屋的土地，其地目編定為”建”地目土地稱之。

這類土地通常是在都市計畫發布前，已編定為可供興建住宅使用的建築用地；或者，因為有合法房屋的存在，才去變更為建地目的農業區土地。

而農建地的所有權人，有以下的權益：

雖然是合法可供興建的農業區土地，但其興建規定須符合都市計畫法施行細則第30條規定，有其建築物興建規定：

另外，需要特別注意的是，該筆土地是否為都市計畫發布前，就編定為建地目；或者在都市計畫發布後，才申請地目變更的，會需要了解申請變更證明文件，是為工廠使用或居住使用等等。

以上這個情況可能會左右未來，是否能順利申請建築執照的原因。

在農建地興建房子時，是屬於一般建築物興建，非農業區土地的農舍建照，依然要依照建築法規定，有與建築線相連的必要，建議購買這類土地時，依然需要先請專業單位辦理建築線指示作業。