自地自建常見的問題：「自地自建流程」、「蓋房子一坪多少錢」、「自地自建有比較便宜嗎？」，在今天的節目，都會由杉研建設創辦人 – Jess 王紳瀚 現身說法，聊聊業界在實務上的看法。
來賓介紹
Jess 王紳瀚 – SOULFREE創辦人
過往的經歷是在中國、越南的房地產開發商執行大規模造鎮的任務。
創立SOULFREE的原因主要有兩個原因：
- 自地自建市場的資訊不對稱，流程複雜冗長、溝通爭議多
- 高地價、高房價的環境下，中產階級基本居住權利的議題
Soulfree的主要服務是什麼？
而SOULFREE – 杉研建設，提供半模組化自地自建套裝方案 ，主要拆分成三大區塊：房屋主體方案、室內解決方案、室外解決方案。
目的是收斂消費者在自地自建過程中不確定的因素，降低溝通與時間成本，減少營造成本追加的風險。
為什麼做【自地自建｜蓋出夢想家】這個節目？
- 自己蓋房子的爭議多來自於想像與實務之間的落差
- 「業主與建築師之間的溝通落差」、「營造費用的追加減」、「對品質認知的不同」，這些環節都是環環相扣的。 帶入Soulfree 理念：SOULFREE 的催生來自於滿足多數族群的基本居住權利。 簡單一句話：SOULFREE 要讓你「住得起」、「住得好」、「住得爽」。
- 想要透過這個節目，分享更多自地自建的資訊，讓大眾瞭解自地自建一點都不難
訪問內容
自地自建真的比較便宜嗎？
這是個很常出現的問題。也是在台灣市場上，大家喜歡以價格來定位商品價值的典型思維。
不同的目標市場，有不同的消費行為、不同的價值觀、與不同的價格觀點。
如果我們今天以中階市場來看，買新成屋比較像是在Ikea 或 BnQ 眾多商品中挑一個符合你當下條件、能力、需求、偏好的標的物；自地自建則比較像是一個訂製個人風格的概念，他的價格不一定比較貴，但也不見得比較便宜，完全是取決於個人偏好與需求。
台灣市場上普遍的建造成本是10萬上下/ 坪，因不同地區有不同的價格標準，這是自地自建市場上普遍認知也能夠接受的價格。
若今天是Bill gates要蓋一棟房子，建商報價 10萬/ 坪，我想他可能的反應是這個價格蓋出來的房子的工作範圍是什麼？結構安全嗎？有用環保材料嗎？有符合勞工安全嗎？有節能減碳嗎？
所以價格的合理性、便宜與否、CP值？必須建立在對等的工作範疇和比較項目上，才比較客觀。
自地自建和買新成屋從「價格」、「價值」兩個面向探討，你的看法如何？
從價格上我們從料、工、費、利潤。來探討新成屋與客製化的差異
[新成屋]
材料大批採購的價格較低、工班施工的重複性高，單位勞力成本低、戶數多分攤掉管銷費用+建商利潤。
[客製化]
材料是少批量的時價、工班要特別去整合、個別發包、還有例如吊車兩個小時就算半天的價格，若到下午兩點也算一天的價格、最多是管理費用自己賺、利潤不給建商賺。
但背後也有可能不夠專業而造成管理不當、施工介面協調失誤、甚至沒注意到潛在的勞安風險，這些都是埋下後續追加成本的不安定因子。
從價值的角度來看
感性層面
蓋自己的家、過程的參與、回憶的創造、夢想的實現
理性層面
風險考量、機會成本、代價
自地自建一坪多少錢？
這個是我們最常聽到的問題。通常消費者習慣有一個價格來做衡量基準，就跟剛剛提到的，每個人價格與價值的天秤不太一樣。
今天我們以成本結構來談，通常建物結構主體佔了41%、裝潢工程36%、設備工程23%。
建物結構主體的費用變動幅度會隨著原物料、勞工費用、工程機具費用來增加或減少。不過像最近疫情影響比較劇烈，鋼料的增長幅度從去年到現在就有將近50%。
裝潢工程取決於你的室內設計、材料等級、施工複雜程度….etc。
設備工程就見仁見智，你可以用「鑲金」、「鑲銀」、「鍍銅」，每個價格也都有所不同。
所以，現在市場喊的10 – 13萬/ 坪是一個普遍概算的綜合經驗值，你要看內容物到底涵蓋了哪些東西？
反倒是找到專業的團隊，給他們賺取合理的管理利潤，業主取得良好的品質順利交屋，住進房子安心的過每一天。
所以這題是沒有標準答案的。
10萬一坪 和 15萬一坪有什麼差異？
那假設我們固定面積為50坪、2樓結構體，10萬的總價就是500萬，15萬的總價就是750萬，兩者價差250萬。
又假設，我們室內裝修和設備標準和等級都一樣，不要有Toyota 跟 Lexus的差別。
有屋頂的房子和沒有屋頂的房子，哪一個比較貴？
Leo: 肯定是有屋頂啊。
Jess: 對啊，這也是為什麼市場上的換厝（台語）大多都是平頂的，因為他一次性施工快，節省成本。
有挖地下室和沒挖地下室，哪一個比較貴？
Leo: 肯定是有挖啊。
Jess: 對啊，挖一層地下室所牽涉到的機具、人工、材料、工序都相對更複雜。
有庭院的房子和沒庭院的房子，哪一個貴？
Leo: 當然是有庭院的啊。
Jess: 對啊，這也是為什麼傳統的透天，最有效率的蓋法是前面都是停車庫，後面就像火材盒。
用YKK的入戶門、鋁門窗和普通品牌的比較，哪一個比較貴？
Leo: 當然是YKK啊。
Jess: 對啊，這題根本送分題。
最後，用日本進口的材料和台灣本土的材料比較，哪一個品質更好？
Leo: 當然是日本啊。
Jess: 對啊，所以只能用比較值，沒有 A – A、B – B這樣的基準來探討的話，單坪的造價只是一個數字參考而已。
所以啊，價格的多寡來自於材料的等級、規格、耐久度、品牌….各種各樣的因素啦
自地自建有哪些流程呢？
首先，可以先從了解自地自建的五大工作流程著手。
土地 > 設計 > 成本 > 營造 > 交屋
[土地] 這裡要探討的是，如何取得「具備可以蓋」條件的土地，避免買了地最後發現不能蓋。
[設計] 要如何跟建築師溝通來取得蓋房子的許可（建造執照）。
[財務] 接下來是如何取得合理的報價，順利取得銀行的貸款。
[營造] 如何篩選合格的營造商，清楚營造的流程及完整的營造履歷，還有如何取得使用執照。
[交屋] 交屋前的驗屋程序與細項，業主的保固權益，其過戶的程序等等。
總結
我們在資訊欄裡有提供自地自建懶人包供大家下載，包含「自地自建檢核表」評估您目前的階段，和自地自建流程表來了解任務順序、配合單位、提供什麼資料、達到什麼階段性目的。
同時，我們會在接下來的節目裡邀請這五大環節的專業人士，如土開公司、代書、地政士、測量公司、建築師、銀行貸款、營造公司、專業驗屋公司來分享
- 他們的是誰？
- 他們的工作在做什麼？
- 要怎麼跟他們配合？
- 還有他們這個行業的眉角是什麼？
來幫助業主在自地自建前能了解更多細節，規避更多的潛在風險。
